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拿地,不能停!武汉或仍是全国“热土” |2020重启武汉楼市
     来源:搜狐焦点武汉站   

川崎前锋vs神户胜利船 www.ofywx.com.cn 疫情正得到全面控制,武汉市确诊病例从千位数、百位数,大幅缩减到当前的个位数,武汉市被按下的暂停键即将复位;

杀敌一千自残八百,新冠疫情的防控举措也刺伤了武汉的国民经济,作为经济支柱产业,楼市在全面恢复正?;?,该如何应对未来的不确定性因素?

在采访了学者、房企高管、从业人员之后,峰哥更加坚定了“疫情的影响是暂时的,寒冬之后是暖春”的信念;本系列文章也试图通过土地、房源供给、客户需求等观察角度,对武汉楼市做出审慎乐观的研判。

武汉2019年的土拍市场,创历史新高;

328宗地块,规划建面4387万平米,土地出让金总额1766亿元,高居全国第五名。

土拍市场的火热,不仅体现在总量上,就论单个地块的拍卖过程也堪称火爆;

2019年4月,某地块拍卖过程中出现了189轮的报价,最终成交楼面地价10643元/平,溢价率高达85.08%。

数据来源:CREIS中指数据

业内在年末时做出预测,普遍认为武汉市在2020年将刷新土拍的记录,很可能突破2000亿元的规模。但是突如其来的疫情却打消了业内的心理预期,原定春节后进行的网上招拍挂,面对疫情周期的不确定性要被迫推迟很长一段时间;

参照以往不可抗力对楼市的冲击,此次疫情完全结束后,武汉这样发展势头强劲的城市,土地市场反弹仍会表现的比较强烈,许多房企仍在为一块“好地”挤破脑袋;虽说楼市被按下暂停键,但再过数月仍旧会是人声鼎沸,武汉市土地交易中心也终将门庭若市;

峰哥有理由相信,新冠疫情这只“黑天鹅”,扑不灭武汉土拍之“火”。

火爆的2019

2019年,在全国土地出让整体收缩的态势下,武汉市刷新了土地出让的新高,在各种政策利好的推动下,TOP房企持续占位武汉楼市,土地储备超百万平米的15家房企的土地储备总面积超过4624万平米,远大于武汉年均销售总面积,呈现出强者恒强的态势;

其中保利经过20余年的深耕,在武汉的土地储备接近800万平米,绿地紧随其后高达741万平米,像武汉楼市新人美的置业,土地储备面积在极端时间内便达到了100万平米。

以“重仓”武汉楼市的融创为例,2019年在武汉激进拿地13块,土地出让金总额达到216.4亿元,占其全国土拍金额的三成,目前融创在武汉储备超过540万平米,可见巨头对武汉楼市是长期看好。

而像龙湖、正荣、弘阳等后来者,拿地意愿更为强烈,谁都不愿缺席武汉的楼市份额,甚至激进如美的,2019年拿地总额就达到39.79亿元。

就在各大TOP房企准备春节后参与武汉的土地拍卖时,却因为疫情被按下了暂停键;不仅是武汉,春节后全国土地市场成交大幅下滑,节后 25 天全国300城土地成交建面 0.48 亿平,同比下降 50.0%。

春节后25天300城土地供应成交建面变化

资料来源 :中指院, 平安证券研究所

疫情阻断武汉土地市场的正常交易,带给楼市诸多不确定性因素,但疫情对土地市场的影响是暂时的,对房企,只要有需求消化,房企拿地的胃口一如往常;

楼市中短期看需求,长期看供给,在强者恒强、弱者恒弱的两极分化现实之下,房企只有握有充足的土地储备,才能在楼市的下一个十年当中占有一席之地。

希望政府给个“大礼包”

3月小阳春已不复存在,中国多数城市流传着“救市”的传言,只不过目前武汉市尚全力在防控疫情,争取早日解封的努力之中,尚未出台刺激性的土地市场政策;

“疫情只是短期事件,今年我们会继续拿地”,

武汉一家前十强房企品牌负责人坦陈,公司依旧看好武汉,新一线城市、国家中心城市出展势头不可阻挡,目前困难只是暂时的,武汉房地产依旧是黄金期,但是希望政府能出台一系列救市举措,让市场快速复苏。

一家全国头部房企武汉公司营养负责人说,公司仍然看好武汉,今年在武汉肯定继续拿地。他认为,因军运会及疫情影响,政府会加大土地供应解决财政需要,但溢价不会太高。

他呼吁,政府要赶快针对武汉现状,出台相关救市政策,给个“大礼包”,让疫情后的市场快速启动,让企业日子好过一点。

按照武汉政府2019年确定的工作基调,2020年将进入新一轮的基建高潮,作为固定资产投资领域的两大法宝,基建和房地产,通常是城市发展的AB面,拉动基建投资,就必然会“刺激”房地产,而这一次的“刺激”,自然少不了土地端的发力。

目前楼市政策的支点仍是“稳地价、稳房价、稳预期”,但因为疫情原因,土拍政策及预售条件调整等政策将趋于宽松;对于受影响最大的武汉市,继军运会之后,地方财政压力空前巨大,通过推出优质地块、加大基建和远城区土地供给,通过土地出让金缓解财政压力将势在必行。

“在巨额负债压力之下,武汉政府的供地意愿很足”,

湖北省房地产经济学会专家委员、武汉买房首席内容官陈珂的预期很乐观,他认为武汉市正处于房地产高依赖的城市发展阶段,城市因基建投资而负债累累,财政收入高度依赖于土地出让,面对军运会和新冠抗疫的财政投入,政府的供地意愿显得十分强烈;

在年初市政府工作报告中已经提到,应对国民经济周期的下行风险,适时进行反周期调节,武汉市将集中开建一大批工程,其中部分项目已获批即将开建,如盘龙城的武汉会展新城、武汉西高铁站(原新汉阳站)、白沙洲公铁大桥、第四次轨道交通部分线路等重大工程项目。

基建投资大行其道的年份,往往紧跟着土拍的高峰;其中的逻辑显而易见,基建的投资只有通过土拍才能实现短平快的回收,同时也完成了通过房地产开发、填充人口,实现基建服务于城市的目的。

继军运会之后,此次疫情防控让武汉市的财政雪上加霜,军运会“高光时刻”的背后是负债搞城建的结果。仅2018年底,武汉市政府债务余额便超过2650亿元;而此次疫情防控又将为武汉背上沉重的财政负担,按照财政部对疫情经费的保障政策,40%的部分由武汉市级财政承担。

目前武汉市政府债务规模大,占比高;在一方面救援中小企业,为其实施减税政策的当下,政府短时间能瞄准的“税基”,自然也就是土地出让金这块蛋糕。

土地财政依赖应适度降低,不能只算经济帐

疫情过后,武汉市可能会通过加大土地出让,提升土地出让金的规模,平衡因疫情日益沉重的财政负担;受融资持续收紧和叠加疫情影响,部分房企在销售端受阻严重,短期现金流会受到明显影响,尤其是高周转房企正在面临资金链的考验,也影响了拿地的预期;

“土拍应该会收紧,当前主要任务还是去库存”

湖北省社科院经济所所长叶学平则认为,因为2019年的市场存量再加上今年一季度的销售停滞所新增的库存,市场存量很大,拍地和新项目入市的节奏会放缓;经过这次疫情的教训,对未来的土地市场和项目开发应该优先落地市政配套,再开发住宅项目。

“土地财政依赖应适度降低,不能只算经济帐”

对此,湖北省经济学会专家委员殷跃建也对土地财政表达了看法:高容积率导致了主城区超高的人口密度,当超过公共设施承载力时便埋下了巨大的公共安全隐患;提高容积率必须以公共设施保障能力为前提,土地财政依赖应适度降低,土地出让不能只算经济帐。

受疫情影响,目前包括武汉市在内,已有多个重点城市宣布近期出让地块延期或中止出让;但受土地财政的现实支配下,随着疫情结束,土地市场必定会稳步复苏。

目前,部分城市已经推出疫情期间的土拍优惠政策;以西安为例,新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%,用地单位出具承诺书后,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年。

“如果两成保证金拿地,对房企很有吸引力;但土地收储需要时间,供地计划会延后”,陈珂认为如果实施两成保证金政策,会激发许多房企的拿地热情,但土地有别于普通商品,没有那么大的腾挪空间,政府供地需要时间对土地进行整理,完成收储过程后才能向市场进行招拍挂;因此今年供地计划会大幅延后,无论是交易量还是总额,较去年会有所下滑。

有业内人士表示房企不会因疫情减少拿地意愿,因为土地是房企的根本,所以无法停止拿地的节奏,只是不太会像以前那样高溢价拿地。

你们今年拿地吗?

拿,必须拿!

“你们今年拿地吗?” ,“拿,必须拿!”。

一家头部房企的营销人员认为,拿地依旧是今年的重中之重,疫情不会影响公司的拿地计划。

TOP级房企愈发集中于武汉楼市,表明资本对于武汉城市发展的持续看好,在四环线等基建工程持续建成的背景之下,东西湖、汉阳、东湖高新、洪山等区域取代中心城区,成为房企拿地的热门板块;受重大基础设施的利好因素影响,长江新城、黄家湖——大桥新区、青菱新城、临空港新城等板块有大量储备用地,可能会成为土地出让的重点区域;

预计武汉市土拍上半年交易相对缓慢,将集中于下半年,土地市场上冷下热,全年整体交易量、溢价率、流拍率将会受到一定程度影响;同时,政府在财政压力下,会对地价、溢价、流拍等维度进行平衡,会适时推出优质土地。

土地交易的窗口期将集中于下半年,最乐观的情况是6月迎来一波土拍高峰,预计政府出让土地质量会有所提升,降低土拍门槛,从而提振房企参与热度;

“疫情有一定影响,可能不会疯抢,但基本盘面,武汉今年,开发商拿地还是会比较积极?!?/P>

长期从事投资一位业内人士说,全国房企前50强扎堆武汉,大部分手头缺地,要想扎根下来,别无选择,拿地,再拿地,这样才不会快速出局。

像龙湖、正荣、禹洲、弘阳这类试图有更大作为的房企,在武汉的土地储备捉襟见肘,长期在寻求合适的地块;同时对于央企、国企及资金充足的房企,都将迎来较好的拿地窗口期。

预计土地交易大幅延后,在各种刺激政策的叠加影响下,土地市场呈现出先抑后扬的态势,但因土地计划的后延,年内的土地交易量和出让金总规?;峤?019年有所下滑。

新冠疫情的黑天鹅,扑不灭楼市的火热,武汉的土拍之“热”必然将重启它应有的温度。

川崎前锋vs神户胜利船  2020/3/14  
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